Имение — недвижимое имущество.
В России по указу о единонаследии 1714 года под названием имения были объединены формально безусловные феодальные владения (хотя их владельцы начиная с 1555 года были обязаны поставлять ополчение пропорционально размеру земельного надела) — вотчины и условные (появившиеся в конце XV века, с начала XVI века наследственные) — поместья.
Специальные виды имений — родовые, заповедные и майоратные — имеют историческое развитие, выделившее их в законодательстве Российской империи в особые виды поземельного владения.
В настоящее время на постсоветском пространстве имениями называют виллы олигархов и влиятельных чиновников с парковой зоной, фонтанами и другими атрибутами роскошной жизни.
Родовое имение
Родовое имение (terra salica. aviatica, Erb — u. Stammgut, вотчина, дедина) представляет собой древнейшую форму землевладения, связанную с организацией старой семьи и её ролью в государстве. Оно характеризуется сознанием принадлежности имения всем членам семьи, а не её главе только, а потому изъято из свободного распоряжения последнего: продажа такого имения сперва совершенно не допускается, затем разрешается в случае крайней нужды, с согласия всех родичей, ближайшим образом имеющих право на имение, наконец, дозволяется без ограничений, но с правом выкупа; завещательные распоряжения по отношению к родовому имению вовсе не допускаются, и, кроме того, переход по наследству, определяемый обычаем или законом, совершается с преобладанием прав мужского поколения над женским, состоящим из непостоянных членов семьи. В Германии и Франции отдельные известия о существовании родового имения восходят к первым писанным источникам их права; главные сведения о них, однако, более позднего времени и касаются прав родичей при отчуждении имущества, в частности, права на родовой выкуп. Свидетельствуя о всеобщности распространения идеи родового владения землей в древности, для своего времени они указывают вместе с тем и на то, что эта идея начинает терять свое господство. В дальнейшем ходе развития её значение все более и более уменьшается: с XIII века в городах только перешедшие по наследству имение считаются родовыми, купленные же становятся «благоприобретенными» и подлежащими полной свободе отчуждения. Постепенно, под влиянием развития торговли и значения движимости в обороте, а также идей римского права идея свободного распоряжения собственностью захватывает и имение, переходящие по наследству. Процесс не успевает коснуться только некоторых дворянских имений, намеренно удерживаемых в качестве родовых или превращаемых, если они стали благоприобретенными, в родовые договором или завещанием, с целью поддержания целости и значения дворянских родов. Этот новый вид родовых имений становится с XIV века особым видом землевладения и, начиная с XVI века, мало-помалу и в значительной степени превращается в заповедные имения, или семейные фидеикомиссы, как называются они в Германии. Это превращение также вызывается развитием свободной индивидуальной собственности и идей римского права, которые и не могли быть примирены с родовым владением землей. Последнее становится под защиту римской идеи фидеикомисса, хотя римские фидеикомиссы — совсем не то, что германские заповедные имения Германии и французские заповедные имения, подобно родовым, считаются принадлежностью рода, мимо которого не могут поступать по наследству; но в то время как в родовом имении владельцу его принадлежит право распоряжения им с согласия родичей или при праве выкупа на их стороне, в фидеикомиссе владелец имений обладает им пожизненно без права отчуждения. Он обязан сохранить имение для следующих представителей рода. Другая черта, характеризующая заповедное имение, — его нераздельность. Учредители новых родовых, или заповедных имений, устанавливали порядок перехода их по преемству, состоявший обыкновенно в назначении наследниками старших в роде, старших мужского поколения, одного старшего или иногда младших или одного из младших. Таким образом, заповедные имения становятся сеньоратными, майоратными или миноратными имениями. Эта последняя черта — переход в определенном порядке — и дала возможность поставить их под защиту 159-й новеллы Юстиниана о фидеикомиссах. Согласно с ней и заповедь на такие Имения сперва имела силу до четвёртой генерации; с ХVII века, однако, это ограничение отпадает, и заповедность становится вечной.
Борьба свободной собственности с родовыми имениями распространилась и на заповедные имения, которые извлекали из гражданского оборота целый ряд поземельных владений. Во Франции в конце XVIII века она приводит к полному уничтожению заповедных имений (декретом 25 октября и 14 ноября 1792 года), как несогласных с принципами свободы и равенства, вредных для развития земледельческой культуры и интересов кредиторов. Это постановление вошло в состав Code civil (art. 896). Попытка восстановить заповедно-майоратные имения сделана была целым рядом специальных декретов Наполеона I, который желал поддержать при их помощи новое, создаваемое им, дворянство. Законами 1819, 1824 и 1826 годы во время Реставрации право учреждения майоратов было ещё расширено, но в 1835 году запрещено учреждение новых майоратов, а в 1849 году всецело восстановлено действие постановлений Code civil. — В Германии заповедные имения были устранены в местностях, подпавших под действие Code civil, но возродились и здесь с уничтожением французского господства; в других областях они продолжали существовать нерушимо. Однако тенденцией всех отдельных законодательств Германии является стремление по возможности сблизить заповедные имения с общими нормами о недвижимостях. Таковы, например, постановления прусского Landrecht'a, составители которого крайне неблагосклонно относились к идее заповедных имений, потому что они «связывают имущественный оборот, ведут к сосредоточию имущества в руках одного члена семьи, награждая его излишком благ и разрушая благосостояние других, и, главное, потому, что является великой аномалией отдача распоряжения навеки судьбой имуществ, помимо закона, в руки одной личности, уходящей из жизни и не могущей уже в дальнейшем оказывать никакого влияния на эту судьбу». Признавая существование майоратных имений, прусское право поэтому стремится расширить свободу распоряжения ими. Борьба с заповедными имениями усиливается с 1848 года, когда целый ряд партикулярных законодательств или запрещает образование новых фидеикомиссов, или совсем их уничтожает; но с 50-х годов вновь восстановляется действие старых законов, и фидеикомиссы остаются отмененными только в Ольденбурге, преобразованными в Гессен-Дармштадте, Саксонии и Австрии. В настоящее время в этих странах институт заповедных имений подвергается сильным нападкам. Особенно подчеркивают его несогласие с современным экономическим строем, хозяйственные и социальные его невыгоды: затруднительность кредита, несоответствие социального положения владельца майората с хозяйственной деятельностью, отсутствие гарантии в способностях вести хозяйство при обязательном порядке преемства, неудовольствие обделенных вопреки справедливости членов семьи и т.д. Защитники заповедных имений видят в них средство поддержать влиятельное сословие дворян и крупных собственников, а также установить более постоянную связь между собственниками и арендаторами, более заботливое попечение об имуществе при ограниченности кредита, меньшую поэтому задолженность имений и т.д. Роль исторического элемента в устойчивости заповедных имений особенно ярко выражена в Англии, где они развились рядом с несомненно существовавшим семейно-родовым владением землей из восходящего ещё к англосаксонской эпохе права дарения земельных владений на условиях, определенных дарителем. Последние и состояли обыкновенно в указании определенного ряда или порядка дальнейших преемников одаренного, по преимуществу в виде указания первого преемника и его ближайшего наследника или первого преемника и его «рода». По установившейся практике юридического толкования таких дарений только в последнем случае наступала полная заповедность имений до окончательной выморочности рода; в первом случае заповедь могла быть снята сыном или первым преемником одаренного. В интересах высшего дворянства Эдуардом I был издан в 1282 году статут «de doni s conventionalibus», по которому все дарения, сделанные с указанием преемника одаренного, должны были считаться вечно заповедными; этот статут, крайне стеснивший землевладение, вызвал оппозицию как населения, так и судей. Через два столетия найдена была процессуальная фикция, дозволившая снятие заповеди (так называемая Ealtarum's Case); она была подтверждена статутом Эдуарда IV. В 1541 году дозволено было снятие заповеди путем мировой сделки между наличным владельцем и дальнейшими наследниками. Целый ряд других законов внес разные облегчения в положение владельцев заповедных имений, а в 1833 году этот институт получил новую организацию. Установление заповедного имения стало возможно путем назначения одного или нескольких (по усмотрению) живых преемников владения и, сверх того, одного не родившегося ещё наследника. С совершеннолетием последнего заповедность оканчивается, и этот последний преемник может обратить имения в свободное или дать согласие своему отцу на установление новой заповеди, на тех же или измененных условиях. Установление новой заповеди зависит также всецело от воли последнего владельца Имения, и если заповедь постоянно возобновляется, то это указывает на то, что английская заповедность обусловливается столько же традициями, сколько и потребностями землевладельцев (в противоположность английским германские фидеикомиссы — почти все родовые фидеикомиссы, превращение которых в свободные путем решения даже всех наличных членов рода невозможно или возможно только с дозволения правительства). Закон 1882 года разрешил продажу или обмен всего или части имения с согласия специальных опекунов фидеикомисса, установление аренд, превышающих пожизненность владения и т.д. (что совершенно не допускается для германских заповедных имений).
Русское законодательство также знает деление имений на родовые и свободные («благоприобретенные»), а также и заповедные, сеньоратные и майоратные имения. Возникнув из первоначального общего семейно-родового обладания землей, составлявшего типическую форму древнего обладания и постепенно разлагавшегося, русское родовое имение, начиная с XVI века, отличается от купленного или благоприобретенного и характеризуется правом родового выкупа и родового наследования, свойственного только ему, так как в куплях боковые родственники не наследовали. В дальнейшей истории, однако, не происходит окончательного упадка родового владения; наоборот, купля подчиняется постепенно и праву выкупа, и праву родового наследования. Окончательно это довершается при Петре I: в силу указа о единонаследии родовые и купленные имения сливаются в одно понятие недвижимого родового имения. При Екатерине II разделение имений на родовые и благоприобретенные подтверждается, в видах сохранения имений за дворянскими родами (в 1785 году при изд. двор. жал. грам. и город. пол.), а затем удерживается и Сводом Законов, по которому родовыми имениями признаются:
а) дошедшие в порядке законного наследования;
б) перешедшие по завещанию, но к таким лицам, которые и без завещания получили бы его в порядке законного наследования;
в) купленные от родственников, к которым перешли из того же рода (поэтому имение, купленное отцом у сына, получившего его от матери, будет благоприобретенным);
г) выкупленные у чужеродцев;
д) полученные по выделу.
Все остальные имения называются благоприобретенными. Благоприобретенным считается и всякое движимое имущество. Отличительными особенностями родового имения являются у нас: полное запрещение завещательного распоряжения и дарения (кроме ближайших наследников) и право выкупа в случае продажи. Привилегированное положение наследников мужского пола над женским, составлявшее в истории тоже преимущественное свойство родового имения, в настоящее время у нас распространяется и на благоприобретенные имения. Покровительствуемое законом родовое имение на практике у нас потеряло почти всякое значение и слилось с благоприобретенным, так как постановление о выкупе и запрещение завещательного распоряжения обыкновенно обходятся путем установления в купчих возвышенных цен или выдачей фиктивных денежных документов. Не достигается поэтому и единственное оправдание этого института: обеспечение прямых наследников от произвола завещателя. Можно ожидать, что родовые имения и у нас уступят место обязательной доле наследников. В 2009 году в Российской Федерации институт родовых имений стал возрождаться вновь. Одна из первых идей о написании соответствующего нормативного документа была озвучена ещё в 2006 году. Важность создания подобной возможности получить дешевую землю для каждой российской семьи Д.А. Медведев отметил в своей речи от 2 апреля 2008 года. С декабря 2009 года земельные наделы под родовое поместье уже можно получить в ряде областей нашей страны (например, Белгородской). Родовым имением (или родовым поместье) называют участок земли в один гектар, который выдается для постоянного проживания одной семьи без права продажи, дарения или передачи. Унаследовать участок вместе со всеми существующими на нём постройками можно будет только по наследству. Несколько имений, находящихся рядом, могут быть объединены под родовое поселение. Важный аспект: земля под строительство родовых имений не может использоваться в коммерческих целях или отдаваться под строительство коммерческих объектов. Однако, они могут использоваться под ведение личного подсобного хозяйства. В некоторых случаях, в качестве земли под родовое имение можно оформить не один гектар, а несколько, однако, для этого придется воспользоваться услугами специализированных фирм, занимающихся продажей земли.
Заповедные имения
Заповедные имения у нас совершенно искусственное учреждение, созданное в интересах поддержания дворянских родов, но почти совсем не привившееся к жизни. Первая попытка проведения обязательного учреждения заповедных имений при Петре кончилась неудачей, после которой идея о них была оставлена до 1845 года, когда было издано новое положение о заповедных имениях. На основании этого положения заповедные имения учреждаются высочайшим повелением при самом пожаловании их или по воле владельца, но с высочайшего разрешения. В заповедное имение может быть обращено всякое благоприобретенное имение, а из родового только часть, следующая старшему сыну; они должны обнимать не менее 10000 и не более 100000 дес. удобной земли и приносить дохода по десятилетней сложности не менее 12 и не более 200 тыс. руб. При учреждении заповедных имений вносится особая денежная сумма или определяются ежегодные взносы в государственный банк на образование капитала для покрытия чрезвычайных издержек по имению, так как залог имения запрещен и лишь в случае полного истощения этого капитала позволяется заем в кредитных учреждениях суммы, не превышающей двухгодового дохода со всех имений, в заповедные обращенных. Заповедное имение считается собственностью рода; порядок наследования определяется актом учреждения, но с обязательством назначать лишь нисходящее потомство с соблюдением старшинства по праву первородства и предпочтением мужского поколения женскому в одинаковых степенях; при отсутствии нисходящих могут быть назначены и другие родственники. Как к нисходящим, так и к другим родственникам могут быть назначены и субституты из родственников же. По закону заповедное имение переходит к старшему сыну и его потомству, за отсутствием потомства — ко второму сыну и т.д.; с прекращением сыновей — к старшей дочери или к её нисходящим, с предпочтением опять мужского потомства женскому; за смертью старшей дочери без потомства — ко 2-й дочери и её потомству и т.д. В боковых линиях наблюдается тот же порядок. Так как приведенные правила о заповедных имениях не позволяют распространения заповедности на большое количество имений, то в последнее время под влиянием стремлений к поднятию дворянства и дворянского земледелия усилилось движение в пользу нового законодательства о заповедных имениях. Возник целый ряд проектов частных лиц и дворянских собраний. В 1891 году учреждена была для разработки этого вопроса особая комиссия под председательством члена Государственного совета Н.С. Абазы, занятия которой ещё не окончены. На нашей почве распространение заповедных имений встречает огромные препятствия: 1) в отсутствии всяких традиций для этой формы землевладения и в привычке к равному разделу наследства между нисходящими и 2) в сильной задолженности дворянского землевладения, противоречащей самой идее заповедности.
Заповедные имения существуют в России ещё в Остзейском крае и бывшем Царстве Польском. В первом — они имеют аналогичное с германским историческое происхождение и признаны действующим Свод. Зак. Остз. Учреждение заповедных имений здесь не требует высочайшего разрешения и не ограничено количеством земли или дохода; его может учреждать каждый дворянин, обладающий имением на праве полной собственности; лишь для родового и наследственного имения требуется согласие ближайших наследников. Отличительную особенность составляет также почти полное господство мужского поколения в наследовании и невозможность отмены раз учрежденного фидеикомисса. Заповедно-майоратные имения, существующие в Западном крае, суть имений, жалуемые от казны; они отбираются обратно по прекращении наследников и подлежат надзору со стороны управления государственными имуществами. Владелец пожалованного майоратного имения вступает в число дворян той губернии и уезда, где имение находится.
Источники информации: